Sprzedaż gruntu w trakcie trwania dzierżawy

Mimo że umowa dzierżawy jest powszechna i bardzo często zawierana przez nas, w szczególności przez rolników, nie wszyscy rozumieją jak taka umowa powinna być skonstruowana. Z tego względu u rolników pojawia się wiele wątpliwości natury prawnej, które nie powstałyby gdyby wcześniej zlecili skonstruowanie takiej umowy prawnikowi specjalizującemu się w prawie rolnym.
Dzisiejszy artykuł ma na celu przybliżyć rozwiązanie problemu zbycia gruntu rolnego w trakcie trwania umowy dzierżawy. Czy właściciel gruntu ma prawo rozwiązania przedmiotowej umowy, gdy trafia się okazja sprzedania nieruchomości rolnej w dobrej cenie? Jakie prawa przysługują dzierżawcy, który być może poczynił już nakłady na dzierżawionym gruncie? Takie i wiele innych podobnych pytań zadają sobie rolnicy, których właściciele wydzierżawionych gruntów informują o zbyciu nieruchomości rolnych.
Ustawodawca odpowiedział na wskazane pytania w art. 678 Kodeksu Cywilnego, który stanowi: „§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”
Wprawdzie przepis ten odnosi się do najmu, jednak zgodnie z art. 694 Kodeksu Cywilnego do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.
Należy zaznaczyć, że właściciel gruntu rolnego może zbyć nieruchomość bez wcześniejszego poinformowania i zgody dzierżawcy.
Ustawodawca jednak chroni dzierżawcę – jeżeli właściciel sprzedaje grunt rolny objęty umową dzierżawy nowy właściciel (nabywca) przejmuje prawa i obowiązki zbywcy.
Dla rolnika-dzierżawcy oznacza to tyle, że istniejący stosunek prawny trwa nadal to jest umowa dzierżawy w dalszym ciągu obowiązuje.
UWAGA! Czy nowy właściciel może wypowiedzieć dzierżawcy umowę dzierżawy?
Co do zasady wskazany powyżej art. przyznaje nowemu właścicielowi uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Co ważne, uprawnienie to przysługuje nabywcy nawet gdy dzierżawa została zawarta na czas oznaczony!
Takie uprawnienie nie przysługuje jednak nabywcy gruntu rolnego, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną, a grunt został dzierżawcy wydany.
Kiedy zatem umowa dzierżawy zawarta jest z datą pewną?
Umowa ma datę pewną w przypadku gdy np. umowa dzierżawy została podpisana przed notariuszem lub gdy umowa dzierżawa została wpisana do ksiąg wieczystych.
Właśnie dlatego interesem dzierżawcy powinno być poprawne skonstruowanie umowy dzierżawy, co może okazać się trudne bez pomocy prawnika specjalizującego się w pisaniu przedmiotowych umów. Należy pamiętać, że właściciel gruntu ma często silniejszą pozycję przy ewentualnym sporze z dzierżawcą, dlatego dobra znajomość przepisów dotyczących dzierżawy oraz prawidłowo sporządzona umowa uchroni dzierżawcę przed ewentualnymi wątpliwościami i sporami prawnymi w przyszłości.
Warto zatem udać się do kancelarii, która rozwieje wszelkie wątpliwości przed podpisaniem umowy dzierżawy.